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折込チラシの使用禁止用語にてモグリの不動産業者を見抜く。

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「不動産表示規約」ではチラシ広告に使ってはいけない用語も定義されている。


◆誇大広告について。
以下の用語は禁止用語である。まずはチェックしておきたい。
「完全」「完壁」「絶対」「日本一」「日本初」「業界一」「最高級」「一級」「特選」「厳選」「買い得」「掘り出し」「格安」「投げ売り」「破格」「激安」「バーゲンセール」「。
これらの用語は、定義があいまいで、消費者を惑わすような断定的な用語であるため掲載は禁止とされている。手にしたチラシについて、このような文言がずばり書かれている場合には、悪質な広告と判断してその業者やその物件にはコンタクトしないのが賢明である。確信犯ではない場合でも、業者の無知を自らさらするのには代わりがないからである。

◆総戸数と販売戸数について。
新築分譲マンションのチラシ広告等には、必ず総戸数とその期の販売戸数を明記することが義務付けられている。総戸数と販売戸数が異なる場合があるが、理由は以下がある。

　・1期、2期、3期、または1期1次、1期2次などと分けて販売する場合。
　・この販売価格で妥当かどうか、消費者の反応を探る意味合いで、「今回○○戸」と掲載する場合。
　・契約残戸(売れ残り)が出た場合に、「最終期受付中」などと表現する場合。
　・地元優先住戸や、会員優先住戸を除いた戸数である場合。
　・地主との等価交換事業の場合。

等価交換とは、本来の地主に支払うべき金額をマンションの部屋として業者が支払う形式のこと。その場合、地主が賃貸マンションとして運用することも多い。このような等価交換型のマンションの場合は、マンションに対する意識の異なる所有者世帯と賃貸世帯がひとつの棟に混在することになる。何かとトラブルの原因となりやすいことも注意しておきたい。

◆中古マンションのチラシについて。
新築マンションに比べて中古マンションのチラシの方がやっかいなケースが多い。「不動産表示規約」に定められている表示項目が新築よりも少なくてもいいからである。掲載義務のある情報が少ない分、買い手には不利となる場合が多い。例えば、マンションの基礎的情報となる「敷地面積」「建築面積」「延べ床面積」「エレベータの有無や基数」「総戸数」についての表示義務が無いのである。その場合には、仲介業者に連絡して、新築分譲当時の物件概要を手に入れるのが最善の手である。

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売主でない大手会社に安心するな。

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マンションを買う際に、悪質な会社が事業に関わっていないか、をチェックするのは重要である。物件選びの際には以下の2点をしっかりと把握しておきたい。
・マンション事業の主体が誰であるか。
・どんな会社がどのような形で参加するのか。

新築マンションのチラシには、以下のように複数の会社名が並ぶことがある。
・事業主:A商事、B不動産。
・売主:B不動産。
・設計・施工:C建設、 ・販売提携(代理):D不動産。
・販売提携(媒介):E住宅販売。

事業主とは、お金を出する会社のこと。土地を買って建設会社に工事を発注、販売会社に販売を委託して、マンション事業全体を仕切っている会社である。一般的には「事業主」と「売主」が同じことが多いが、大会社が「事業主」なのに「売主」になっていないケースである。


悪質な業者かどうかのチェックは「事業主」ではなく、「売主」に対して行わないといけないことに注意する。つまり「事業主」として大会社が名前を連ねているだけでは意味がないのである。「売主のよしあし」をチェックすることを忘れないで欲しい。アフターサービスも含めて、入居後に生じた問題への対応はすべて「売主」が窓口になるので、いくら信頼できる会社が設計・施工の下請けとして事業に参加するからといって、それだけで判断するのは禁物と言える。チェックの方法としては、過去の実績から判断するのが王道となる。

長年にわたってマンシヨン事業を継続し、過去に多くの経験を積んできた会社ならば、安心感を持てるはずだからである。そのような会社は、過去に生じた様々なトラブルに対処してきた経験や、データを生かして、クレームなどの問題を発生させないノウハウを持っている場合が多い。

マンションの場合、一般住宅とは比べものにならないくらいクレームの発生率が高く、やはり経験がものをいう世界である。規模は小さくとも、地域に密着した事業展開を生かして、アフターサービスを含めてきめ細かく購入者をフォローする優良な会社や、中堅どころでも事業エリアを特定の地域・沿線に限定して、堅実にマンション事業を営んでいる業者も数多くあるので、規模の大小は判断基準にしなくてよい。

優良な会社かどうかの判断に折り込みチラシも使える。チラシに、業者の社名だけでなく、その会社が所属する業界団体の名称に「日本高層住宅協会会員」と記されているかチェックする。「日本高層住宅協会会員」とあれば、信用がおけると考えてよい。

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